# CONTRATO DE GESTIÓN DE PROPIEDAD TURÍSTICA **Entre:** **CORDEN MANAGEMENT** (en adelante, el "Gestor"), operando bajo Stratoma AI S.L., con sede en _______________, representada por _______________ en calidad de administrador. **Y** **[NOMBRE DEL PROPIETARIO]** (en adelante, el "Propietario"), con DNI/pasaporte _______________ y domicilio en _______________. Propiedad objeto del contrato: **[NOMBRE DE LA VILLA / DIRECCIÓN]** (en adelante, la "Propiedad"), ubicada en _______________, Bali / Lombok, Indonesia. Fecha de firma: _______________ --- ## 1. Objeto El Propietario encarga al Gestor la gestión integral (comercial, operativa, financiera y de experiencia de huésped) de la Propiedad, bajo el plan contratado (Essential / Premium / Elite — Anexo I). El Gestor se obliga a maximizar los ingresos netos del Propietario con **transparencia radical, sin mark-ups en terceros y alineando su retribución exclusivamente al revenue generado.** --- ## 2. Duración y terminación ### 2.1. Plazo inicial El contrato entra en vigor el _______________ y tendrá una duración inicial de **12 meses**, renovables tácitamente por periodos iguales salvo denuncia con **60 días de antelación**. ### 2.2. Resolución anticipada El Propietario podrá resolver el contrato en cualquier momento con **30 días de preaviso** si: - El Gestor incumple un KPI contractual (cláusula 7) durante 2 trimestres consecutivos. - El Gestor incurre en mark-up oculto o cobro no declarado en el statement mensual. - Hay una reducción no justificada del NOI > 20% sobre el baseline firmado. **Sin penalización de salida** tras los primeros 6 meses. Durante los primeros 6 meses, el Propietario abona una indemnización equivalente al fee del trimestre en curso. ### 2.3. Exclusividad Durante la vigencia del contrato, el Propietario se compromete a canalizar toda la comercialización turística de la Propiedad a través del Gestor. Queda excluido el uso personal del Propietario (máx. 45 noches/año, notificadas con 30 días de antelación). --- ## 3. Retribución del Gestor (fee) ### 3.1. Estructura El Gestor percibe **exclusivamente un porcentaje sobre el revenue bruto** de las reservas efectivas cobradas en el mes, según el plan contratado: | Plan | % sobre revenue bruto | Aplicable a | |---|---|---| | Essential | **20%** | 1 propiedad | | Premium | **25%** | 2–4 propiedades | | Elite | **30%** | 5+ propiedades u hoteles | ### 3.2. Base de cálculo El "revenue bruto" incluye todos los ingresos cobrados al huésped por la estancia (alojamiento, tarifas de limpieza facturadas al huésped, servicios extras facturados al huésped), antes de descontar comisiones OTA. **Quedan excluidos de la base de cálculo:** - Fianzas/depósitos reembolsables. - Impuestos locales (VAT, tasas turísticas indonesias) recaudados y remitidos a la administración. - Reembolsos por cancelaciones. ### 3.3. **Cero fee fijo** El Gestor **NO cobra retainer mensual, ni fee de alta, ni fee de listado**. Si no hay ingresos en un mes, no hay fee. ### 3.4. **Cero mark-ups en terceros** El Gestor se compromete a NO aplicar mark-up alguno sobre servicios de terceros (mantenimiento, staff externo, proveedores, compras, reparaciones). Todos los costes se facturan al Propietario al precio neto, con factura original adjunta en el statement mensual. Cualquier rappel o descuento comercial obtenido por el Gestor de proveedores se devuelve íntegramente al Propietario. ### 3.5. Liquidación - El Gestor emite **statement mensual** antes del día 10 del mes siguiente. - El Propietario recibe el neto (revenue – OTA fees – gastos operativos – fee del Gestor) por transferencia bancaria **antes del día 15**. - El statement incluye: detalle reserva a reserva, facturas de proveedores, estado de ocupación, ADR, RevPAR, NOI y comparativa vs benchmark de mercado. --- ## 4. Obligaciones del Gestor ### 4.1. Comerciales - Listado y gestión activa en mínimo 5 canales (Airbnb, Booking, Expedia, directo Corden, OTAs nicho según zona). - Pricing dinámico con motor conectado a AirDNA + OTA benchmarks. - Fotografía profesional inicial (1 sesión/año). - Performance marketing en canal directo (Meta, Google Ads, remarketing) según plan (ver Anexo I). ### 4.2. Operativas - Check-in/check-out 24/7 (staff o app de acceso). - Housekeeping entre estancias según SOP. - Mantenimiento preventivo calendarizado. - Atención de incidencias < 4 horas. - Concierge al huésped (transporte, experiencias, soporte) en Premium/Elite. ### 4.3. Financieras y reporting - Statement mensual (cláusula 3.5). - Informe trimestral con KPIs (ocupación, ADR, RevPAR, NOI, Cap Rate, NPS). - Acceso 24/7 a la **Owner App Corden** con datos en tiempo real. - Plan CAPEX/OPEX anual (Premium/Elite). ### 4.4. Legales - Cumplimiento de licencias turísticas indonesias vigentes. - Recaudación y remisión de tasas locales. - Contabilidad ajustada a normativa local. - Seguro de responsabilidad civil a cargo del Gestor durante las estancias. --- ## 5. Obligaciones del Propietario - Entregar la Propiedad lista para operar (amueblada, licenciada, servicios contratados) o aceptar el plan de puesta a punto presupuestado por el Gestor. - Mantener los seguros estructurales (incendio, daños a terceros en zona común). - No comercializar la Propiedad por canales paralelos durante la vigencia. - Notificar con 30 días su uso personal (máx. 45 noches/año). - Facilitar acceso a Gestor para operativa y mantenimiento. --- ## 6. Transparencia y auditoría - El Propietario tiene **derecho a auditar** los libros contables del Gestor relativos a su Propiedad con 15 días de preaviso, una vez al año, sin coste. - Toda reserva queda registrada con ID único y trazable en la Owner App. - El Gestor garantiza **cero ingresos colaterales no declarados** (kickbacks de proveedores, rappels, etc.): si existen, son del Propietario. --- ## 7. KPIs y cláusulas de ruptura por desempeño ### 7.1. Baseline Al inicio se define un **baseline** del revenue mensual esperado, basado en comparables AirDNA/mercado para la zona y tipología. Firmado como Anexo II. ### 7.2. Garantía de desempeño (Premium / Elite) En planes Premium y Elite, el Gestor garantiza: - **Ocupación mínima:** 55% anual (o benchmark de zona, el mayor). - **ADR mínimo:** 90% del benchmark de la zona (fuente AirDNA). - **NOI mínimo:** el baseline firmado ±10%. Si dos trimestres consecutivos no alcanzan estos KPIs: - El Gestor reduce su fee un 5% trimestral hasta restablecer el baseline, o - El Propietario puede resolver el contrato sin penalización. ### 7.3. Incentivos por sobre-desempeño Si el NOI supera el baseline >20%, el Gestor percibe un bonus del 10% sobre el excedente, alineando incentivos. --- ## 8. Uso de marca y colección - La Propiedad pasa a formar parte de la **Colección Corden** bajo marca paraguas. - El Gestor es titular de los derechos sobre las fotografías producidas durante la vigencia del contrato, con licencia perpetua no exclusiva para el Propietario. - Al finalizar el contrato, el Gestor entrega al Propietario todo el contenido y datos (reservas históricas, reviews, fotografías) en formato exportable. --- ## 9. Confidencialidad Ambas partes se obligan a confidencialidad sobre: - Datos financieros de la Propiedad. - Información comercial y estructura de precios. - Datos de huéspedes (GDPR + normativa indonesia aplicable). --- ## 10. Fuerza mayor Eventos como cierres fronterizos, crisis sanitarias, desastres naturales o restricciones gubernamentales suspenden las obligaciones de revenue mínimo durante su duración. El contrato se ajusta de común acuerdo al nuevo contexto. --- ## 11. Jurisdicción Cualquier controversia se resolverá ante los tribunales de Denpasar, Bali (Indonesia), salvo que ambas partes acuerden arbitraje en la Cámara de Comercio Internacional. --- ## 12. Anexos - **Anexo I** — Detalle del plan contratado (Essential / Premium / Elite). - **Anexo II** — Baseline de revenue y KPIs firmados. - **Anexo III** — Inventario inicial de la Propiedad y estado. - **Anexo IV** — Datos bancarios para liquidaciones. --- ## Firmas **Por el Gestor (Corden Management):** Nombre: _______________ Fecha: _______________ Firma: _______________ **Por el Propietario:** Nombre: _______________ Fecha: _______________ Firma: _______________ --- > **Cláusulas diferenciales vs competencia (marketing):** > > 1. **Cero fee fijo** — Cabo Bali cobra fee fijo + %. Corden solo cobra si tú ingresas. > 2. **Cero mark-ups** — Transparencia total en proveedores, algo que la mayoría de gestoras no garantiza por escrito. > 3. **Garantía de desempeño** — Reducción automática de fee si no alcanzamos el baseline firmado. > 4. **Bonus alineado** — El Gestor gana más solo cuando el Propietario gana más. > 5. **Exit sin penalización a los 6 meses** — Apuesta por retener por resultados, no por atar contractualmente. > 6. **Auditoría anual gratuita** — Derecho del Propietario, sin coste. > 7. **Portabilidad de datos al finalizar** — Todo el histórico se entrega al Propietario.